所謂旗房，就是旗人的房子，這種房子原本是不能買(mǎi)賣(mài)的。

康熙說(shuō)過(guò)：“每旗各造屋二千間，此屋無(wú)得擅鬻?！背⒊鲥X(qián)為京城里還沒(méi)有分到房的旗人蓋房，每旗蓋房?jī)汕чg，房子分到手，不能轉(zhuǎn)賣(mài)。

雍正說(shuō)過(guò)：“凡旗房皆屬官產(chǎn)，只許旗人領(lǐng)住，或他人名姓認(rèn)買(mǎi)者，概行禁止。若旗人將所領(lǐng)之房希圖獲利，本身并不居住，全行拆賣(mài)者，永行禁止?！逼旆慷际枪?，只能讓旗人住，不能讓漢人住，禁止?jié)h人購(gòu)買(mǎi)，也禁止旗人轉(zhuǎn)賣(mài)。

乾隆也說(shuō)過(guò)：“旗房概不準(zhǔn)典賣(mài)，如有設(shè)法借名私行典賣(mài)者，業(yè)主、售主俱照違制律治罪，地畝房間價(jià)銀一并撤追入官?！逼旆坎辉S出售，也不許出典（將房子交給他人居住，以此獲取質(zhì)押貸款），如果膽敢出售或出典旗房，賣(mài)家和買(mǎi)家都會(huì)被判刑，并將所賣(mài)價(jià)款全部充公。

清朝皇帝為什么要禁止旗房買(mǎi)賣(mài)呢？因?yàn)榻ㄔ炱旆繒r(shí)所用的地皮是朝廷免費(fèi)劃撥的，跟現(xiàn)在農(nóng)村集體所有的耕地和宅基地一樣屬于小產(chǎn)權(quán)。出售小產(chǎn)權(quán)房會(huì)讓政府得不到土地出讓金和各種稅費(fèi)，出售旗房則是用公家的土地填補(bǔ)自己的腰包，等于侵吞國(guó)有資產(chǎn)。

可惜的是，清朝皇帝并沒(méi)能管住旗房交易，如果他們管得住，也不用三令五申發(fā)布禁令了。當(dāng)一部分旗人的房子多得住不完的時(shí)候，當(dāng)另一部分旗人窮得沒(méi)飯吃的時(shí)候，賣(mài)房換錢(qián)是必然選擇，皇帝不讓賣(mài)，他們偷著賣(mài)，只交易，不過(guò)戶，朝廷難以發(fā)現(xiàn)。

特別是在清朝后期，政治腐爛，財(cái)政緊張，一方面是旗人人口越來(lái)越多，另一方面是朝廷能拿得出為旗人蓋房的錢(qián)越來(lái)越少，很多旗房都是旗人自己出錢(qián)買(mǎi)地建造的，你不讓人家自由買(mǎi)賣(mài)，從情理上根本說(shuō)過(guò)不去。

民國(guó)建立以后，新政府允許旗房買(mǎi)賣(mài)，旗房交易從地下轉(zhuǎn)到地上，從北京到南京，從廣州到漢口，各地旗房紛紛出售，十之八九都轉(zhuǎn)移到了漢人手中。

民國(guó)年間的旗房交易中，相當(dāng)一部分屬于分期付款。也就是說(shuō)，旗人賣(mài)房給漢人，漢人并不一次性付清房款，而是先付一筆訂金，鎖定交易；再付一筆首款，搬入新居；隔上一年半載，再向原主付清尾款，然后雙方再去正式過(guò)戶，換發(fā)房本。

舉個(gè)具體例子。1912年10月，南京市民羅務(wù)本購(gòu)買(mǎi)東城旗人多壽的房子，該房坐落于明故宮南側(cè)，占地七十方（即七十個(gè)平方丈，折合一畝二分不到），前后兩進(jìn)院落，瓦房二十多間，其中九間已被燒毀。雙方約定成交價(jià)八百兩紋銀（折合大洋九百塊），契稅、中介費(fèi)和其他雜項(xiàng)費(fèi)用，均由賣(mài)主多壽負(fù)擔(dān)。

簽合同那天，羅務(wù)本付給多壽訂金三十塊大洋。1913年4月，羅務(wù)本又交給多壽六百塊大洋，隨即就讓工匠將舊房推倒重建，儼然以新主人自居。1914年9月，羅務(wù)本攜家?guī)Э诎崛脒@處大宅子居住。1915年2月，他才把剩余的房款二百七十塊大洋通過(guò)中介人交給原主多壽，在此之前他還向“江寧駐防旗營(yíng)財(cái)產(chǎn)處”申領(lǐng)了“管業(yè)執(zhí)照”。換句話說(shuō)，還沒(méi)有付清全部房款，他就把房子成功過(guò)戶到了自己名下。

分期付款在民國(guó)的房地產(chǎn)交易當(dāng)中并不鮮見(jiàn)。1919年，魯迅在北京購(gòu)買(mǎi)八道灣胡同的大四合院，1923年又在北京購(gòu)買(mǎi)西三條胡同的小四合院，兩次都是分期付款。但是魯迅交清余款之前既不能過(guò)戶，也不能搬入，都是等到所有款項(xiàng)都結(jié)清了，才能帶著工匠去新屋改建和裝修的。

還有一點(diǎn)，魯迅分期付款的期限極短：1919年買(mǎi)第一套房時(shí)，8月19日付首款一千七百塊大洋，10月5日付款四百塊大洋，11月4日再付尾款一千三百塊大洋。1923年買(mǎi)第二套房時(shí)，10月30日先付訂金十塊大洋，12月2日付首款五百塊大洋，次年1月2日即將尾款三百塊大洋付清。我們前面說(shuō)過(guò)，1912年南京市民羅務(wù)本分期付款購(gòu)買(mǎi)旗房，是到了1915年才把尾款付清的。

同樣是分期付款，羅務(wù)本買(mǎi)旗房的付款期限非常寬松，付款條件非常優(yōu)惠，契稅和中介費(fèi)全由賣(mài)方承擔(dān)，魯迅卻享受不到這樣的優(yōu)惠，為啥？只因?yàn)樗I(mǎi)的不是旗房。