公元1105年，北宋有個(gè)叫李格非的干部，翰林學(xué)士出身，發(fā)表一篇關(guān)于洛陽地區(qū)的房地產(chǎn)報(bào)告書，報(bào)告書名曰《洛陽名園記》。他對當(dāng)時(shí)大宋的西部都城洛陽數(shù)十個(gè)豪華型住宅和園林進(jìn)行取樣分析，然后結(jié)合了數(shù)百年來洛陽地區(qū)房地產(chǎn)的走勢，得出了一個(gè)看空的結(jié)論，這個(gè)結(jié)論22年后果然得到證實(shí)。

李格非是誰？就是李清照她爸。

這篇報(bào)告究竟說了啥，究竟精確到什么程度，我們來拜讀一下關(guān)于這個(gè)報(bào)告及其總結(jié)，也就是《洛陽名園記》和《書“洛陽名園記”后》。

報(bào)告總結(jié)書的開端也不擺什么大數(shù)據(jù)，也不分析大宋央行的最新政策，而是開門見山地講洛陽的地理位置：“洛陽處天下之中”，處于國家的中心地段，怎么樣的中心地段呢？有肴山和澠池這樣的險(xiǎn)阻，是陜西和甘肅的要害，是河南與河北的必經(jīng)之地。

從地產(chǎn)意義而言，是一塊處于中心地段的旺地，因而具有很強(qiáng)的指標(biāo)意義，全國的政治經(jīng)濟(jì)形勢，都以洛陽這塊中心地段為指標(biāo);而洛陽地區(qū)的形勢又以什么為指標(biāo)呢？是以洛陽的房地產(chǎn)為指標(biāo)。

李格非是個(gè)悲觀的看空者，對于中心旺地洛陽的走勢，他很悲觀，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)中心的位置必然導(dǎo)致也是戰(zhàn)爭的中心位置，是各種軍事力量的必爭之地，“蓋四方必爭之地”。

國家沒事的話還好說，但如果基本面動(dòng)蕩，政治經(jīng)濟(jì)形勢不穩(wěn)定，發(fā)生軍事沖突，那么洛陽必定是軍事沖突的第一波及地段，“天下當(dāng)無事則已，有事則洛陽必受兵”。

在報(bào)告總結(jié)的第二部分，李格非老師講述了過去洛陽房地產(chǎn)興盛時(shí)期的概況，時(shí)間段是在“唐貞觀、開元年間”，也就是大唐盛世時(shí)期，當(dāng)時(shí)的官僚和貴族在洛陽地區(qū)興建豪宅、別墅和園林的，據(jù)說有上千所。

數(shù)據(jù)上顯示的規(guī)模很宏大，就個(gè)例而言，這些樓盤也豪華到超乎想象，例如唐朝政府的執(zhí)政內(nèi)閣首腦牛僧孺首相，在這里就建有歸仁園，據(jù)李格非的報(bào)告書考察認(rèn)定：此處樓盤占有整個(gè)洛陽的一個(gè)街區(qū)那么大，大概有四五百畝地的面積，換算成當(dāng)今的計(jì)量單位就是：30多萬平方米。

這可不像某些房地產(chǎn)廣告，把毫不相關(guān)的什么花園果園也扯到自己樓盤里來，歸仁園的果園花園那可是自個(gè)擁有的，而且也不會(huì)忽悠住戶一番，然后拔了樹木花草再建樓盤。當(dāng)然，那是唐朝，素質(zhì)跟現(xiàn)代人不一樣。

當(dāng)時(shí)的樓盤林園設(shè)計(jì)相當(dāng)科學(xué)精致，報(bào)告書提到了一處名為“湖園”的樓盤，是唐憲宗時(shí)期的名相裴度建的，它的設(shè)計(jì)做到了六個(gè)兼顧：在規(guī)模宏大的同時(shí)能保持幽邃的氣氛;人工而不傷天然，雖然都是人力造出來的，卻有古樸的特質(zhì);雖然園內(nèi)水池瀑布多，但不妨礙進(jìn)行整體上的眺望。這個(gè)樓盤，當(dāng)年白居易也來考察過。

當(dāng)然，白居易老師在這里也有自己的宅子，名為“大字寺園”，根據(jù)白居易自己的記載，該樓盤居住面積五畝，園林面積十畝，綠化也很到位，“有竹千竿”。能有這樣的豪宅住，當(dāng)然樂觀啦，干嗎不叫自己為“白樂天”呢。

此外，在這里有地產(chǎn)的還有唐朝初期軍界老大李靖，也就是傳說中紅拂女的男朋友，他的豪宅名曰“仁豐園”。

講到這里就不？嗦了，也沒必要替一千多年前的唐朝賣房地產(chǎn)廣告，報(bào)告書羅列這些情況，只是說明：處于中心旺地的洛陽，確實(shí)是豪宅云集之地。這么多政界軍界商界的重量級人物，將宅子選在這里，當(dāng)時(shí)洛陽的地價(jià)房價(jià)可想而知。

然而，愿景并不因?yàn)橐粫r(shí)的繁華而走好，對于房地產(chǎn)，不能光考量地理因素、政治因素和經(jīng)濟(jì)因素，放長了考量，還要考慮到戰(zhàn)爭因素。