由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向，比如有的商業(yè)銀行降低客戶資質(zhì)等級(jí)評(píng)定的門坎，將審查手續(xù)簡(jiǎn)化，將審查速度加快，等等。
房地產(chǎn)與金融市場(chǎng)-房地產(chǎn)金融市場(chǎng)現(xiàn)狀
什么是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)？
房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是指房地產(chǎn)資金供求雙方運(yùn)用金融工具進(jìn)行各類房地產(chǎn)資金交易的場(chǎng)所。它可以是一個(gè)固定的場(chǎng)所，也可以是無(wú)形的交易方式、交易的方式可以是直接的也可以是間接的。
簡(jiǎn)介
隨著信用工具的日益發(fā)達(dá)和不斷創(chuàng)新，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的業(yè)務(wù)范圍日益擴(kuò)大，包括了各類住房?jī)?chǔ)蓄存款、住房貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)�。多種多樣的房地產(chǎn)金融活動(dòng)，不僅為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)增添了活力，而且將金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)密切結(jié)合起來(lái)，便于國(guó)家運(yùn)用有關(guān)金融運(yùn)行機(jī)制，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行宏觀調(diào)控。
分類
房地產(chǎn)金融市場(chǎng)作為金融市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分，可以按照多種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，如按市場(chǎng)層次、償還期、區(qū)域范圍、交易方式，服務(wù)對(duì)象等標(biāo)準(zhǔn)分類。下面介紹兒種較重要的分類。
按服務(wù)對(duì)象
（一）按服務(wù)對(duì)象不同，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)可分為房產(chǎn)金融市場(chǎng)和地產(chǎn)金融市場(chǎng)
1、房產(chǎn)金融市場(chǎng)
房產(chǎn)金融市場(chǎng)是指銀行或其他金融機(jī)構(gòu)為房屋再生產(chǎn)所進(jìn)行資金融通的市場(chǎng)。其中，住宅金融市場(chǎng)在房產(chǎn)金融市場(chǎng)中占據(jù)非常重要的位置。根據(jù)金融體制的不同模式，住宅金融市場(chǎng)一般可分為自由的住宅金融市場(chǎng)和國(guó)家指導(dǎo)的住宅金融市場(chǎng)。
（1）自由的住宅金融市場(chǎng)
在西方國(guó)家，自由的住宅金融市場(chǎng)是以私人金融機(jī)構(gòu)為經(jīng)營(yíng)主體，以住宅抵押為基礎(chǔ)，并由多種信用網(wǎng)絡(luò)交織而成的市場(chǎng)，由初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)共同組成。住宅抵押信貸的借貸雙方具有雙重關(guān)系，即借方既是債務(wù)人，又是出押人；貸方既是債權(quán)人，又是受押人。借貸雙方以合同為依據(jù)。為增加住宅抵押資金流動(dòng)性，金融機(jī)構(gòu)之間又可進(jìn)行住宅抵押票據(jù)的再交易，或發(fā)行住宅抵押債券，構(gòu)成二級(jí)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。二級(jí)抵押機(jī)構(gòu)用那些最初住宅投資者交付抵押的私人住宅作抵押品，面向社會(huì)發(fā)行債券，從而構(gòu)成了住宅金融市場(chǎng)內(nèi)完備的運(yùn)行機(jī)制，也使住宅資金的良性循環(huán)與正常周轉(zhuǎn)得到了保證。為了保持金融市場(chǎng)的穩(wěn)定，促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展，政府對(duì)自由的金融市場(chǎng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)，采取制定有關(guān)法律。成立專門機(jī)構(gòu)參與市場(chǎng)活動(dòng)、在市場(chǎng)供應(yīng)或吸收資金、提供住宅信托保險(xiǎn)和保證等措施。
（2）國(guó)家指導(dǎo)的住宅金融市場(chǎng)
指由中央銀行所控制，借貸條件較穩(wěn)定，信貸條件比自由市場(chǎng)更為寬厚的一種住宅金融市場(chǎng)。通常而言，國(guó)家指導(dǎo)的市場(chǎng)較少受市場(chǎng)波動(dòng)影響，借貸期限較長(zhǎng)，利率也偏低。中央銀行通過(guò)住房信貸合作社及住宅公司等中間機(jī)構(gòu)貸出資本金，同時(shí)通過(guò)儲(chǔ)蓄及發(fā)行債券來(lái)籌集住宅投資與信貸資金。在國(guó)家指導(dǎo)的住宅金融市場(chǎng)內(nèi)，政府的控制性調(diào)節(jié)滲透到金融市場(chǎng)的各層面與各環(huán)節(jié)，具有高度集中性和統(tǒng)一性，可以充分運(yùn)用信貸杠桿來(lái)調(diào)節(jié)資金供求，以服從政府住宅發(fā)展的整體規(guī)劃與整體利益。
2、地產(chǎn)金融市場(chǎng)
地產(chǎn)金融市場(chǎng)是指以土地作抵押物而向金融機(jī)構(gòu)獲得資金信貸的交易活動(dòng)關(guān)系的總和。地產(chǎn)金融包括農(nóng)地金融和市地金融，其業(yè)務(wù)主要是：以土地為抵押品，籌集融通資金，以達(dá)到對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)和利用的目的。地產(chǎn)金融一般以債券化的方式開(kāi)展業(yè)務(wù)，具有債權(quán)可靠、利息率低、還貸期長(zhǎng)、運(yùn)作安全的特點(diǎn)，是銀行比較樂(lè)意從事的業(yè)務(wù)。房產(chǎn)金融市場(chǎng)和地產(chǎn)金融市場(chǎng)并不是截然分立的，二者有著緊密的聯(lián)系，它們相互影響相互作用，共同構(gòu)成完整的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。
按市場(chǎng)層次
（二）按市場(chǎng)層次的不同，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)可分為初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)
1、初級(jí)市場(chǎng)
初級(jí)市場(chǎng)也稱一級(jí)市場(chǎng)，是房地產(chǎn)資金初始的交易市場(chǎng)，是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的基礎(chǔ)部分，主要包括金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)資金需求者的各種信貸業(yè)務(wù)。新房地產(chǎn)證券的發(fā)行交易以及上述信貸和證券業(yè)務(wù)的附屬的金融業(yè)務(wù)，如政府機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等對(duì)房地產(chǎn)信貸和證券發(fā)行的保證。保險(xiǎn)和信托等交易活動(dòng)。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)種類繁多，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的不同可以分為土地開(kāi)發(fā)貸款、建筑貸款、對(duì)個(gè)人購(gòu)買住宅貸款等。房地產(chǎn)信貸對(duì)象十分復(fù)雜，包括各級(jí)政府、房地產(chǎn)企業(yè)、工商企業(yè)和個(gè)人等。房地產(chǎn)信貸資金運(yùn)用主要是各項(xiàng)貸款、委托貸款，購(gòu)買債券。繳存存款準(zhǔn)備金。上繳稅利等。為降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)金融初級(jí)市場(chǎng)一般以抵押方式作為通常采用的信貸方式。除此以外，發(fā)行房地產(chǎn)證券也是初級(jí)市場(chǎng)常使用的信貸金融工具，主要用于政府。有關(guān)金融機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)企業(yè)等籌集房地產(chǎn)建設(shè)資金。如由國(guó)家提供擔(dān)保的中央銀行發(fā)行的住房債券和由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的以房地產(chǎn)作抵押品的債券。金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的抵押債券，主要包括以下兒種：
（1）以指定的不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物發(fā)行的債券，例如，一家銀行對(duì)一棟房屋發(fā)放了抵押貸款，然后再以該房屋為抵押品發(fā)行相應(yīng)面額的債券，而房屋所有權(quán)由信托機(jī)構(gòu)保管；
（2）以受押的大量的不動(dòng)產(chǎn)為抵押品集中發(fā)行面額不等的債券，由投資者購(gòu)買；
（3）幾個(gè)機(jī)構(gòu)聯(lián)合經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)抵押，共同發(fā)行債券。房地產(chǎn)債券對(duì)發(fā)行者而言是一種籌資的信用手段，需要付出一定的成本——支付給投資者利息收入；對(duì)于投資者而言是一種投資工具，能夠帶來(lái)資本的增值。在初級(jí)市場(chǎng)上，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和國(guó)家有關(guān)機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)信貸提供保險(xiǎn)。保證和擔(dān)保，充當(dāng)償還貸款的保證人和保險(xiǎn)人；信托機(jī)構(gòu)則負(fù)責(zé)對(duì)抵押品進(jìn)行保管。
2、二級(jí)市場(chǎng)
二級(jí)市場(chǎng)是房地產(chǎn)信用的再交易再流通市場(chǎng)，是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的核心部分。二級(jí)市場(chǎng)是為適應(yīng)房地產(chǎn)信用資金的流動(dòng)性，均衡各金融機(jī)構(gòu)的存貸結(jié)構(gòu)而產(chǎn)生的。通常為區(qū)域性市場(chǎng)，主要交易對(duì)象為房地產(chǎn)證券交易。在初級(jí)市場(chǎng)上，金融機(jī)構(gòu)貸放出大量資金，為了滿足新的資金需求者的要求，金融機(jī)構(gòu)往往會(huì)對(duì)原有的房地產(chǎn)信用進(jìn)行再交易，把原來(lái)作為抵押的房地產(chǎn)或債券售賣出去，取得資金，再向資金需求者放貸。對(duì)于房地產(chǎn)債券的投資者來(lái)說(shuō)，二級(jí)市場(chǎng)是他們出售房地產(chǎn)債券的場(chǎng)所，可滿足他們對(duì)資金流動(dòng)性的需要。二級(jí)市場(chǎng)上，大部分交易是在銀行之間進(jìn)行的。
按交易方式
（三）按市場(chǎng)交易方式，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)可分為協(xié)議信用市場(chǎng)和公開(kāi)市場(chǎng)
1、協(xié)議信用市場(chǎng)
協(xié)議信用市場(chǎng)是由供需雙方直接面對(duì)，按自愿互利原則進(jìn)行交易，交易價(jià)格由交易雙方在借貸協(xié)議中議定，交易客戶的范圍也相對(duì)穩(wěn)定。根據(jù)不同的金融工具或不同的交易對(duì)象，協(xié)議信用市場(chǎng)可分為多種，如住房專項(xiàng)儲(chǔ)蓄存款市嘗零星貨幣存款市場(chǎng)。住房專項(xiàng)貸款市場(chǎng)。房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)等。
2、公開(kāi)市場(chǎng)
公開(kāi)市場(chǎng)以償還期為標(biāo)準(zhǔn)，可分為貨幣市場(chǎng)和長(zhǎng)期資本市場(chǎng)。
（1）貨幣市場(chǎng)。貨幣市場(chǎng)即短期資金市場(chǎng)，指一年期以下的金融工具交易的場(chǎng)所。其主要功能在于：第一，能夠?yàn)槠髽I(yè)的資金短缺和政府的短期赤字實(shí)現(xiàn)彌補(bǔ)性融通，又能將它們的短期盈余迅速地進(jìn)行投資；第二，貨幣市場(chǎng)將各銀行溶為一體，使各銀行的存款能在全國(guó)信用市場(chǎng)上有效集合起來(lái)；第三，能調(diào)節(jié)大部分企業(yè)、家庭以及政府的臨時(shí)性、周期性的盈余和赤字。
（2）資本市場(chǎng)。資本市場(chǎng)又稱長(zhǎng)期資金市場(chǎng)，指一年以上的金融工具交易的場(chǎng)所，包括長(zhǎng)期信貸市場(chǎng)和證券市場(chǎng)。此外，根據(jù)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的不同，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)可以分為：房地產(chǎn)儲(chǔ)蓄岑款市嘗房地產(chǎn)抵押貸款市嘗房地產(chǎn)。
房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的概況
1998-2003年的這近6年來(lái)，雖然中國(guó)房地產(chǎn)投資額年平均增長(zhǎng)率達(dá)到20%以上，房地產(chǎn)銷售額也以每年超出27%的速度增長(zhǎng)，但調(diào)查顯示，中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)仍存在問(wèn)題。
房地產(chǎn)信貸存在偏差
公積金支持的對(duì)象發(fā)生了錯(cuò)位，公積金應(yīng)該是支持低收入家庭，以提高他們的購(gòu)房能力。相反，現(xiàn)在的公積金貸款對(duì)象大多是高收人家庭，因?yàn)楦呤杖爰彝ト菀走_(dá)到銀行對(duì)購(gòu)房首付款的要求。另外，銀行受利益驅(qū)動(dòng)，更愿意貸款給商業(yè)、娛樂(lè)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。這種貸款風(fēng)險(xiǎn)是比較大的，在任何市場(chǎng)中，持續(xù)的價(jià)格上漲只能是短期的，當(dāng)投資者發(fā)現(xiàn)已經(jīng)沒(méi)有價(jià)格上漲的長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)背景肘，價(jià)格停止上漲（穩(wěn)定在一定價(jià)位�；蛘叩纛^下跌），一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，投放在項(xiàng)目上的資金，銀行就無(wú)法收回。
住房信貸交易費(fèi)用偏高
交易的費(fèi)用大體分為二種：一是識(shí)別和篩選費(fèi)用。這項(xiàng)費(fèi)用是從銀行角度來(lái)說(shuō)的，銀行對(duì)借款人的資格進(jìn)行審查，將具有違約傾向的顧客排除在外而所發(fā)生的費(fèi)用。銀行為了準(zhǔn)確獲得借款人的信用狀況通常要花費(fèi)大量資源。為了盡可能減少這種費(fèi)用，銀行不得不提高市場(chǎng)準(zhǔn)人條件。例如，首付款比例越高，有條件申請(qǐng)貸款的人越少，銀行面臨的違約風(fēng)險(xiǎn)也就越校二是從信貸需求者的角度來(lái)說(shuō)，借款人為了準(zhǔn)備銀行所要求的各種文件和材料費(fèi)。在一個(gè)完備的市場(chǎng)中，這種費(fèi)用一般不會(huì)花費(fèi)很高，但是由于中國(guó)中介機(jī)構(gòu)的收費(fèi)不規(guī)范，一些政府部門工作效率不高，造成借款人花費(fèi)大量的時(shí)間、精力和金錢。
房?jī)r(jià)上漲過(guò)快
閑置商品房數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)
目前房?jī)r(jià)漲幅是2000年以來(lái)最高的階段。在很多大中城市，房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快。有些城市漲幅平均價(jià)格連續(xù)二年、三年在15%以上。商品房?jī)r(jià)格上漲同時(shí)也帶動(dòng)了二手房交易價(jià)格的上漲，使商品房安全空置量持續(xù)增加。這種閑置規(guī)模顯然超過(guò)了商品房買賣過(guò)程中的正常閑置。目前在中國(guó)大中城市繁華地段的普通商品住宅售價(jià)可達(dá)6000至8000元/m2，高檔住宅則達(dá)8000至10000元/m2，上海、北京等城市房?jī)r(jià)甚至達(dá)到10000至16000元/m2。中心地段房?jī)r(jià)在3500至5000元/m2；市內(nèi)偏遠(yuǎn)郊區(qū)的房?jī)r(jià)也在1500至2400元/m2。假設(shè)一個(gè)普通雙職工的三口之家平均月工資收入在2000元（一些居民往往還達(dá)不到這種收入水平），在扣除日常生活消費(fèi)之外，要購(gòu)置一套住宅需要20年左右。這是房?jī)r(jià)假設(shè)不變得出的結(jié)論，實(shí)際房?jī)r(jià)是逐年上漲的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年一季度全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)12.5%，沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)今年較去年相比上漲幅度為5%。現(xiàn)在全國(guó)空置商品房面積約1.23億m2，新建的大批房中又有70%閑置在那里。與國(guó)外相比，例如在美國(guó)的中等城市，買一套60m2的住房需要l0l2萬(wàn)美金，按中國(guó)最低房?jī)r(jià)來(lái)算中國(guó)居民也需要12萬(wàn)人民幣。按美元與人民幣的比價(jià)來(lái)看，美國(guó)房子的價(jià)格約為中國(guó)房子的八九倍，但這僅相當(dāng)一對(duì)美國(guó)夫婦l2年的收入。按照國(guó)際通用的比較方法，國(guó)外一套普通商品房售價(jià)一般為職工平均年收入的3～6倍，而在中國(guó)這一比值卻上升到了20倍左右。
個(gè)人住房消費(fèi)信貸存在違約風(fēng)險(xiǎn)
目前，中國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款不良貸款率不到0.5%，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良貸款率僅為0.24%，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。因此，商業(yè)銀行普遍把個(gè)人購(gòu)房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而不遺余力地大力發(fā)展。但按照國(guó)際慣例，個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3—8年。中國(guó)的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)是最近3年才開(kāi)始發(fā)展起來(lái)的，個(gè)人住房信貸剛剛進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)暴露期，即使有問(wèn)題也可能還沒(méi)有充分暴露。由于中國(guó)個(gè)人資信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行也難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控。未來(lái)房?jī)r(jià)的波動(dòng)和利率的變化也在一定程度上加大了拖欠還款的信用風(fēng)險(xiǎn)。另外，“假按揭”等惡意套現(xiàn)行為也不斷出現(xiàn)，所有這些都說(shuō)明，一旦風(fēng)險(xiǎn)暴露或債務(wù)鏈條發(fā)生中斷，商業(yè)銀行將面臨著違約風(fēng)險(xiǎn)。
銀行方面
商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)行為中存在不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問(wèn)題
由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向，比如有的商業(yè)銀行降低客戶資質(zhì)等級(jí)評(píng)定的門坎，將審查手續(xù)簡(jiǎn)化，將審查速度加快，等等。又如在發(fā)放房地產(chǎn)貸款過(guò)程中，有的商業(yè)銀行對(duì)政府擔(dān)保和政府干預(yù)項(xiàng)目盲目樂(lè)觀，甚至盲目追捧，而忽視了這些項(xiàng)目所具有的風(fēng)險(xiǎn)性。再如，目前許多房地產(chǎn)信托基本上是參照銀行貸款的有關(guān)條款來(lái)執(zhí)行，在很大程度上是銀行貸款的變種，而信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經(jīng)營(yíng)能力和經(jīng)驗(yàn)可能都不如商業(yè)銀行。
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