鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)前后，天地會(huì)衍生出一個(gè)分支——小刀會(huì)。這個(gè)幫會(huì)在上海很活躍，秘密結(jié)黨，謀劃反清。公元1853年，小刀會(huì)首領(lǐng)劉麗川公然打出“反清復(fù)明”的旗號(hào)，率領(lǐng)幫會(huì)成員和附近貧民攻占嘉定縣城，繼而攻占上?？h城，宣告“大明國(guó)”成立，劉麗川自封“大明國(guó)招討大元帥”。滿清政府調(diào)派軍隊(duì)圍剿，被劉麗川打得稀里嘩啦。清軍敗退，小刀會(huì)又攻占寶山、南匯、川沙、青浦，然后清軍再次圍剿，雙方在今天的上海市區(qū)和近郊區(qū)縣打了幾十場(chǎng)硬仗。

過(guò)去有句老話：“小亂居鄉(xiāng)，大亂居城?！币馑际切」赏练蓑}擾地方的時(shí)候，最好搬到城里住，因?yàn)槌抢镉熊婈?duì)，有警察，土匪不敢搗蛋;打大仗的時(shí)候最好搬到鄉(xiāng)下住，因?yàn)槌抢镉绣X(qián)人多，漂亮女人多，機(jī)關(guān)也多，是財(cái)富和政權(quán)的象征，是“兵家必爭(zhēng)之地”，而農(nóng)村窮得叮當(dāng)響，“兵家”們不屑于去爭(zhēng)，住在農(nóng)村最多被拉壯丁，比城里安全。所以在和平年月，城市是優(yōu)于農(nóng)村的，有錢(qián)的農(nóng)村人為了換一個(gè)相對(duì)良好的環(huán)境，紛紛在城里買(mǎi)房定居;一旦爆發(fā)戰(zhàn)爭(zhēng)，城里反不如農(nóng)村安全，城里人為了保住妻女、錢(qián)財(cái)和自己的小命，不得不向農(nóng)村逃難。像這種反反復(fù)復(fù)如同拉鋸的城鄉(xiāng)之間的遷徙，曾經(jīng)在古代中國(guó)和近代中國(guó)一再上演。

小刀會(huì)跟清軍打仗，戰(zhàn)火燒到了家門(mén)口，上海人自然要往鄉(xiāng)下搬遷，可是這時(shí)候連鄉(xiāng)下也不安全了——太平天國(guó)的起義軍，也就是被江南百姓稱(chēng)為“長(zhǎng)毛”的家伙，正在勢(shì)如破竹地攻城略地，一路上殺富戶、燒廟宇、拉壯丁、征軍糧，在弄清他們的進(jìn)軍路線之前，貿(mào)然搬到農(nóng)村去等于送死。城里沒(méi)法待，鄉(xiāng)下又不敢去，外有政府軍，內(nèi)有小刀會(huì)，上海市民何去何從？

第一個(gè)房產(chǎn)牛市

逃命的地方還是有的。自封“大明國(guó)招討大元帥”的小刀會(huì)首領(lǐng)劉麗川是個(gè)“洋務(wù)派”，他早年在新加坡打過(guò)工，后來(lái)又在英國(guó)洋行做買(mǎi)辦，深知中西武力相差甚遠(yuǎn)，得罪洋人后患無(wú)窮。為了使“大明國(guó)”這個(gè)新政權(quán)獲得洋人的支持，劉麗川攻占上海當(dāng)天就去了租界，他向各國(guó)領(lǐng)事承諾：小刀會(huì)只針對(duì)清政府，不針對(duì)洋人，外面殺聲震天，租界安如泰山，決不讓一兵一卒進(jìn)租界搗蛋。這個(gè)承諾使洋人暫時(shí)保持了中立，也讓租界成了戰(zhàn)爭(zhēng)中僅存的和平孤島。哪里才是上海人逃難的最佳選擇？租界。按照清政府和英、法、美等國(guó)簽訂的條約，華洋應(yīng)該分居，租界里只能住外國(guó)人，不能住中國(guó)人?？墒沁@時(shí)候戰(zhàn)火燒身，凡跟洋人有點(diǎn)兒關(guān)系的中國(guó)人都往租界里逃，跟洋人沒(méi)有關(guān)系的中國(guó)人也在想方設(shè)法買(mǎi)通關(guān)系往租界里逃，哪還顧什么條約不條約？小刀會(huì)跟政府軍交火的第一天，英租界里就涌進(jìn)了兩萬(wàn)名中國(guó)人，小小的租界擁擠不堪。

洋人剛開(kāi)始還抗議華人破壞“華洋分居”的條約來(lái)著，但很快發(fā)現(xiàn)這些扶老攜幼前來(lái)逃難的華人都攜帶著金銀細(xì)軟，腰包里都有點(diǎn)兒積蓄(窮人逃不進(jìn)租界，只能在外面等死)。難民不像蝸牛背著房子走路，這時(shí)候已是深秋，也不能露宿街頭，所以得向洋房東租房住。房子供不應(yīng)求，難民不惜千金，一時(shí)人如潮涌，房租陡漲，家有大屋的洋人都發(fā)了。頭腦精明的洋人趁機(jī)搭建簡(jiǎn)易房，再高價(jià)租給華人，從中獲取高額利潤(rùn)。很快，在英租界西北部和分隔英法租界的洋涇浜兩岸，一排一排的小木屋拔地而起，妓院、賭館和鴉片館也在附近遍地開(kāi)花，上海租界迎來(lái)了有史以來(lái)第一個(gè)房產(chǎn)牛市。

也就是說(shuō)，小刀會(huì)燃起了戰(zhàn)火，戰(zhàn)火逼著華人逃進(jìn)租界，華人為租界房市帶來(lái)了需求，暴漲的需求讓歐美開(kāi)發(fā)商賺到了第一桶金。過(guò)去我們一說(shuō)“發(fā)戰(zhàn)爭(zhēng)財(cái)”，都是指賣(mài)軍火，現(xiàn)在看來(lái)還有一條發(fā)戰(zhàn)爭(zhēng)財(cái)?shù)那?，那就是做房產(chǎn)。戰(zhàn)爭(zhēng)財(cái)利潤(rùn)雖大，只能在戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)候發(fā)，和平一降臨，生意就歇菜。小刀會(huì)占領(lǐng)上海不到兩年，滿清政府游說(shuō)洋人一同“剿匪”，在洋槍洋炮的支持下，清軍打跑了小刀會(huì)，“大明國(guó)”就此覆滅，上海恢復(fù)了和平，在租界避難的人們返回家園，洋涇浜兩岸的小木屋開(kāi)始空置。小刀會(huì)起義之前，租界里有幾家洋行(例如老沙遜)販賣(mài)鴉片為業(yè)，戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期都改行干起了房地產(chǎn)，現(xiàn)在和平了，難民走了，房產(chǎn)牛市變成熊市了，它們又都販賣(mài)鴉片去了。

開(kāi)發(fā)商是打出來(lái)的

上海租界的房產(chǎn)熊市并沒(méi)有持續(xù)幾年。1862年，太平天國(guó)的軍隊(duì)接連三次打到上海，引起居民大恐慌，像潮水一樣逃進(jìn)租界。這回去租界避難的不光是上海人，還有蘇州人和南京人，粗略統(tǒng)計(jì)在10萬(wàn)人以上。難民去而復(fù)來(lái)，樓市死而復(fù)生，曾經(jīng)空置的小木屋被洋房東用更高的價(jià)格租了出去，賣(mài)鴉片的洋行再次干起房地產(chǎn)，租界土地嚴(yán)重緊張，地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)袂飛漲。當(dāng)時(shí)法國(guó)駐上海領(lǐng)事描述了法租界的情形：“法租界長(zhǎng)期以來(lái)不被注意的地皮突然變得身價(jià)百倍，所有出賣(mài)的地皮都被爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)……地皮價(jià)格抬得很高，最初每畝地賣(mài)200兩已經(jīng)被認(rèn)為很貴了，現(xiàn)在即使賣(mài)1200兩，買(mǎi)主還是爭(zhēng)先恐后。”

在這種大好形勢(shì)下，更多的洋行從事了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，租界之內(nèi)開(kāi)發(fā)商林立，計(jì)有：老沙遜、新沙遜、怡和、仁記、兆豐、公平、太平、通和、德和、有恒、泰來(lái)、榮康、孟吉禮、永順、長(zhǎng)利、元芳、和記、裕盛、隆茂、錦名、字林等等。這些開(kāi)發(fā)商不再建造小木屋，改建兩三層的小樓，磚木結(jié)構(gòu)，小小天井，門(mén)口上方用石頭發(fā)券，這就是后來(lái)聞名于中國(guó)近現(xiàn)代建筑史的“上海石庫(kù)門(mén)”。早先開(kāi)發(fā)商只租不賣(mài)，后來(lái)他們既租又賣(mài)，有錢(qián)的華人可以把一所甚至多所樓房一次性買(mǎi)下來(lái)，然后再分租給沒(méi)錢(qián)的華人。

在我們中國(guó)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這門(mén)生意出現(xiàn)得并不晚，拙著《千年樓市：穿越時(shí)空去古代置業(yè)》開(kāi)列專(zhuān)章講述過(guò)古代中國(guó)的開(kāi)發(fā)商，其最大特色就是只租不賣(mài)，多數(shù)為個(gè)體經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有出現(xiàn)類(lèi)似公司的形式，嚴(yán)格意義上講，不算是專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)商。在我看來(lái)，專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)在太平天國(guó)起義以后，出現(xiàn)在1862年的上海租界，被戰(zhàn)爭(zhēng)所催生。

太平天國(guó)一亡，樓市就崩盤(pán)

專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)商也好，不專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)商也罷，在暴利當(dāng)頭的時(shí)候，都很難看清楚未來(lái)的形勢(shì)。事實(shí)上，在江南富人仍在源源不斷地搬進(jìn)租界的時(shí)候，太平天國(guó)已經(jīng)危如累卵，戰(zhàn)爭(zhēng)即將結(jié)束的跡象已經(jīng)顯現(xiàn)，可是開(kāi)發(fā)商們認(rèn)為租界里的虛假繁榮還將一直持續(xù)下去，房?jī)r(jià)還將一直上漲，所以他們的開(kāi)發(fā)規(guī)模也一直在擴(kuò)張。誰(shuí)知在1864年，太平天國(guó)滅亡了，江南戰(zhàn)事平息，租界里的難民再次返回家園，新建房屋再次空置，在建的房屋也紛紛停工，許多開(kāi)發(fā)商破了產(chǎn)，從事土地投機(jī)的中國(guó)買(mǎi)辦也血本無(wú)歸，開(kāi)始有人跳黃浦江了。租界里的銀行、租界外的錢(qián)莊，因?yàn)樵谂Ｊ袝r(shí)期把資金放進(jìn)樓市，這時(shí)也出現(xiàn)危機(jī)，11家銀行有6家瀕臨關(guān)門(mén)。緊接著是1866年的世界金融危機(jī)，一些資金雄厚、經(jīng)營(yíng)多年的大洋行也不得不倒閉。

表面上看，成也房產(chǎn)，敗也房產(chǎn);實(shí)質(zhì)上，成也戰(zhàn)爭(zhēng)，敗也戰(zhàn)爭(zhēng)。