古代中國(guó)沒(méi)有土地證，沒(méi)有登記簿，一旦發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)糾紛，只能靠契約來(lái)判決，而契約是可以造假的，你偽造一份賣(mài)契，就能白占別人的地皮和房子，如此荒誕的案例在中國(guó)古代史上屢見(jiàn)不鮮。

宋太宗在位時(shí)，一個(gè)名叫趙孚的法官就曾經(jīng)感嘆說(shuō)：“莊宅多有爭(zhēng)訴，皆由衷私妄寫(xiě)文契，說(shuō)界至則全無(wú)丈尺，昧鄰里則不使聞知，欺罔肆行，獄訟增益?！币馑际钦f(shuō)房地產(chǎn)糾紛越來(lái)越多，幾乎每一宗糾紛都涉及到虛假契約，而且官方又無(wú)從查考，很多案件只能懸而不決。

為了解決這個(gè)問(wèn)題，趙孚上奏太宗，建議進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記：將每一宗不動(dòng)產(chǎn)交易都登記在冊(cè)，當(dāng)民間發(fā)生糾紛時(shí)，以官方登記簿為準(zhǔn)，凡跟簿冊(cè)不一致的，一律視為偽契。

宋太宗采納了他的建議，隨即頒發(fā)圣旨：“應(yīng)典賣(mài)倚當(dāng)莊宅田土，今后并立合同契四本，一付錢(qián)主，一付業(yè)主，一納商稅院，一留本縣，違者論如法?！币院鬅o(wú)論不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)還是不動(dòng)產(chǎn)抵押，一律要簽四份合同，一份交給買(mǎi)方，一份交給賣(mài)方，一份交稅務(wù)局備案，一份交縣政府備案，否則以違法論處。

宋太宗的做法非常合理，也非常有意義，既有利于明晰產(chǎn)權(quán)、減少糾紛、保護(hù)民產(chǎn)，使其免遭巧取豪奪，又有利于增加稅收——過(guò)去老百姓為了逃交契稅，買(mǎi)賣(mài)房屋很少過(guò)戶，現(xiàn)在好了，交易雙方必須拿著契約去衙門(mén)登記，想偷稅漏稅也不可能了。

可惜的是，太宗的圣旨并沒(méi)有真正推行下去，直到他駕崩，甚至直到三百年后宋朝亡國(guó)，“天下契書(shū)之奸巧一如往時(shí)?！辈粍?dòng)產(chǎn)交易很多，不動(dòng)產(chǎn)登記很少，虛假契約一如既往，民間糾紛一如既往。

宋朝以降，每個(gè)朝代隔三差五都會(huì)呼吁一回不動(dòng)產(chǎn)登記，結(jié)果都沒(méi)能實(shí)現(xiàn)。包括上世紀(jì)三四十年代，國(guó)民黨政府先后四次頒布《不動(dòng)產(chǎn)登記辦法》，讓“一切公私房屋之所有人向地政局作確定之報(bào)告，請(qǐng)領(lǐng)登記證，并照章納稅”，響應(yīng)者依然寥寥無(wú)幾?？梢钥隙ǖ恼f(shuō)，中國(guó)歷史上每一場(chǎng)不動(dòng)產(chǎn)登記最后都是以失敗而告終的。

不動(dòng)產(chǎn)登記利國(guó)利民，意義重大，這樣的好政策為什么總是推行不下去呢？我覺(jué)得原因有二，一是受技術(shù)所限，二是跟體制有關(guān)