古代中國很不平等，窮苦百姓有一口人就得交一口人的人頭稅，有一畝地就得交一畝地的農(nóng)業(yè)稅，而特權(quán)階層卻享受著免糧免稅免勞役的優(yōu)待，哪怕家有良田萬頃，也不用繳納一粒公糧。老百姓瞧著當(dāng)然眼氣，為了減輕負(fù)擔(dān)，他們偷偷地把田地和房屋轉(zhuǎn)移到舉人老爺和秀才相公名下。這種現(xiàn)象在經(jīng)濟(jì)史上叫做“影寄”，又叫“影占”。

《文獻(xiàn)通考》云：“人戶懼見稍有田產(chǎn)，典賣于形勢之家以避徭役，因為浮浪，或縱惰游。更有諸般惡幸影占門戶，稍有田土，便作佃戶名目?！笨梢娎习傩沼袃煞N手段來躲避賦稅：要么直接將產(chǎn)業(yè)賣給貴族，完全淪落為無產(chǎn)者;要么偽裝成貴族的佃戶，實際上還是自耕農(nóng)。到了清朝末年，舉人和秀才不吃香了，用堅船利炮敲開國門的洋人成了中國的新晉貴族，這片神奇的土地上又刮起了一股全新的“影寄”之風(fēng)：那些在租界城市做生意的中國開發(fā)商一旦購進(jìn)地皮，一定要想方設(shè)法過戶給洋人。

清末著名譴責(zé)小說家吳趼人寫過一部《發(fā)財秘訣》，說某人在上海買了一塊地，朋友問他“轉(zhuǎn)了道契不成”，他說“不曾”，朋友譏笑道：“虧你是老內(nèi)行，買地皮為甚不轉(zhuǎn)道契？”這里所說的“轉(zhuǎn)道契”，就是把地產(chǎn)過戶給洋人，把中國的地契換成洋人的道契。

“道契”是洋人在中國的租地合同，這種合同必須由外國領(lǐng)事和中國的道臺同時蓋章備案，故此叫道契。在沒有正規(guī)產(chǎn)權(quán)證的時代，地契等同于土地所有證，你都有土地所有證了，卻要賤兮兮地把它換成一份租地合同(道契)，圖啥？很簡單，圖的是得到洋人的保護(hù)，避開中國舊官僚的種種剝削和舊傳統(tǒng)的種種限制。

舊中國不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)極其模糊，你花100萬買一所房，等漲到150萬的時候想要賣掉，這時候“上手業(yè)主”很可能突然上門，要按100萬“贖回”這所房子，而且衙門里那些搖頭大老爺還很可能判他有理。但是洋人的道契卻沒有這些后顧之憂，它雖然只是租賃合同，卻有外國領(lǐng)事的治外法權(quán)罩著，合同有效期可以無限長，賣方永遠(yuǎn)不敢騷擾，地保永遠(yuǎn)不敢訛詐，產(chǎn)權(quán)清晰并且完整，比普通的地契強(qiáng)多了。在這種情況下，中國開發(fā)商當(dāng)然會選擇把地皮過戶給洋人，把沒有保障的地契變成相對保險的道契了。