北京出臺(tái)了住房調(diào)控以來(lái)最嚴(yán)厲的購(gòu)房政策“京版國(guó)八條”，規(guī)定擁有北京戶口的家庭只能購(gòu)買一套住房，已經(jīng)擁有兩套住房的家庭禁止再買住房，沒(méi)有北京戶口的家庭則必須提供五年以上的納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明，才允許在北京購(gòu)買一套住房，否則不許購(gòu)買。

在北京出臺(tái)限購(gòu)政策前后，上海、廣州、深圳等城市也陸續(xù)出臺(tái)了嚴(yán)厲程度不同的限購(gòu)政策，看來(lái)政策風(fēng)向已經(jīng)越來(lái)越明顯：至少在一線城市，今后買房是要受到限制的，并不是有錢就能買房，更不是想買多少就能買多少。

“京版國(guó)八條”、“滬版國(guó)八條”和“廣版國(guó)八條”的具體內(nèi)容，這里用不著再啰嗦，下面我們要詳細(xì)介紹的是“古版國(guó)八條”——古代中國(guó)曾經(jīng)出臺(tái)過(guò)什么樣的限制性購(gòu)房政策。

西漢：只能購(gòu)買鄰居的房

先說(shuō)西漢的限購(gòu)政策。

不許“不比其宅”

西漢建國(guó)后不久，大約在漢高祖劉邦的老婆呂雉呂太后當(dāng)政的時(shí)候，朝廷頒布了如下規(guī)定：

“欲益買宅，不比其宅，勿許?！保ā抖曷闪睢袈伞罚?/p>

這條規(guī)定的意思是說(shuō)，你想買房，可以，但有一個(gè)條件：你要買的房子必須緊挨著你現(xiàn)有的房子。

比方說(shuō)，小明、小強(qiáng)和小紅仨人是街坊，小明挨著小強(qiáng)住，小強(qiáng)挨著小紅住，在小明和小紅當(dāng)中隔著一個(gè)小強(qiáng)。那么好，小明可以買小強(qiáng)的房子，小強(qiáng)也可以買小紅的房子，但小明卻不能買小紅的房子，因?yàn)樗退安槐绕湔薄Ｋ麄儾槐绕湔?，政府就“不許”，禁止這種非緊鄰的居民進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易。

限制兼并，方便檢舉

要問(wèn)當(dāng)時(shí)為什么會(huì)出臺(tái)這樣奇怪的限購(gòu)政策，解釋起來(lái)是很復(fù)雜的，我們概括地給出這么幾個(gè)原因：

一、西漢初年土地私有化還不明顯，居民的宅基由政府統(tǒng)一劃分、統(tǒng)一分配，一戶家庭只給一塊宅基，集體主義和理想化的色彩很濃厚。為了維持這個(gè)狀態(tài)，政府不希望再出現(xiàn)土地兼并，不希望部分居民坐擁多處宅基而另一部分居民卻身無(wú)立錐之地。所以政府一方面限制出售：“受田宅，予人若賣宅，不得更受。”（《二年律令·戶律》》凡是國(guó)家分給你的房子或宅基，你可以賣掉，但是賣掉之后就不能再申請(qǐng)分配了；另一方面限制購(gòu)買，“不比其宅，勿許?！毕胭I房可以，問(wèn)問(wèn)你東鄰?fù)醮髬尰蛘呶鬣徻w大爺是不是剛好要賣，要是碰到這種好機(jī)會(huì)，你就買，要是碰不到，還是打消購(gòu)買第二套房的念頭吧！事實(shí)上，一人想買房而剛好其鄰居又想賣房的概率是不會(huì)很高的，因?yàn)檫@個(gè)緣故，西漢初年的住房交易也非常少見(jiàn)。

二、西漢登記人口和房產(chǎn)，用的是很原始的“手實(shí)”加“舉發(fā)”手段。家里有多少人，住多大面積的房子，你自己報(bào)，這叫“手實(shí)”。萬(wàn)一你為了少交人頭稅和財(cái)產(chǎn)稅，少報(bào)人口和房子怎么辦？不怕，政府鼓勵(lì)鄰居檢舉揭發(fā)，揭發(fā)屬實(shí)，抓你坐牢，沒(méi)收你的家產(chǎn)，一半家產(chǎn)充公，一半家產(chǎn)用來(lái)賞給檢舉揭發(fā)你的鄰居，以資獎(jiǎng)勵(lì)，這叫“舉發(fā)”。鄰居們想“舉發(fā)”，必須知道你家的底細(xì)，如果你經(jīng)常搬家，像候鳥一樣遷徙，鄰居是很難清楚你家底細(xì)的，所以為了方便鄰居們“舉發(fā)”，政府必須把每一戶居民都盡可能固定到一個(gè)地方長(zhǎng)期定居。限制你只能購(gòu)買緊鄰的房子，等于是把你和你的家庭固定到了一處，這樣一來(lái)，鄰居便于檢舉，政府便于管理。

唐朝：先問(wèn)親戚和鄰居

進(jìn)入唐朝，政策變了。這期間，出臺(tái)了一種持續(xù)了一千多年的限購(gòu)政策，我用八個(gè)字來(lái)總結(jié)，叫做“求田問(wèn)舍，先問(wèn)親鄰”。什么意思呢？就是買地皮也好，買房子也好，不光要經(jīng)過(guò)原業(yè)主的同意，還必須經(jīng)過(guò)原業(yè)主鄰居和族人的首肯，否則，不管你付給原業(yè)主多少錢，簽訂的合同多么完美，在法律上都是不被承認(rèn)的。

房屋買賣“先問(wèn)親鄰”

唐朝的規(guī)定是這樣的：“天下諸郡……有田宅產(chǎn)業(yè)……先已親鄰買賣?！保ā短茣?huì)要》卷85）全國(guó)不管哪個(gè)城市，一切地皮和房產(chǎn)，想出售，先問(wèn)親戚和鄰居。

五代十國(guó)的規(guī)定：“如有典賣莊宅，準(zhǔn)例房親鄰人合得承當(dāng)。若是親鄰不要，及著價(jià)不及，方得別處商量，和合交易?！保ā度莆摹肪?96所載后周廣順二年律令）賣房的時(shí)候，先問(wèn)四鄰和族人是否想買，如果他們不愿，或者出的價(jià)太低，你才能賣給其他人。

宋朝的規(guī)定：“應(yīng)典、賣、倚當(dāng)物業(yè)，先問(wèn)房親，房親不要，次問(wèn)四鄰，四鄰不要，他人并得交易。房親著價(jià)不盡，亦任就得價(jià)高處交易?！保ā端涡探y(tǒng)》卷13）比五代十國(guó)時(shí)還要細(xì)致，還明確了征求意見(jiàn)的順序：先問(wèn)族人，后問(wèn)四鄰。

元朝的規(guī)定：“前去立賬，遍問(wèn)親鄰，愿與不愿執(zhí)買，得便與人成交?！保ā吨猎陼x江縣務(wù)給付麻合抹賣花園公據(jù)》，收錄于《中國(guó)歷代契約會(huì)編考釋》）光口頭上征求親鄰?fù)鉄o(wú)效，還得立一張“問(wèn)賬”，讓族人和鄰居在上面挨個(gè)簽字，大伙都同意你賣房了，你才能出售。

明朝的規(guī)定跟元朝相同，這里不贅述。

事實(shí)上，一直到清朝，甚至到了民國(guó)，“求田問(wèn)舍，先問(wèn)親鄰”的規(guī)矩還在局部地區(qū)持續(xù)，因?yàn)橛H鄰找麻煩而不得不取消交易、退換房產(chǎn)的案例屢見(jiàn)不鮮。解放前夕，還有人在買房之前，先在報(bào)紙上刊登啟事，讓原業(yè)主的族人和四鄰直接跟購(gòu)房人聯(lián)系，如有意見(jiàn)趕緊提，別等成交之后再找后賬（參見(jiàn)1946年11月1日杭州《正報(bào)》第一版《國(guó)立浙江大學(xué)置產(chǎn)征詢》，上海《申報(bào)》、重慶《新民報(bào)》、廣州《民國(guó)廣州日?qǐng)?bào)》等民國(guó)報(bào)紙也經(jīng)?？穷愃茊⑹拢?。

保護(hù)宗族財(cái)產(chǎn)不流失

到這時(shí)候，大伙的問(wèn)題應(yīng)該來(lái)了：買賣房屋，只要買主賣主兩廂情愿就足夠了，干嗎還得經(jīng)過(guò)賣方族人和鄰居的同意呢？這里有他們什么事啊！拙著《千年樓市：穿越時(shí)空去古代置業(yè)》（花城出版社2009年出版）對(duì)這個(gè)問(wèn)題有詳細(xì)解答，其實(shí)概括來(lái)講，原因無(wú)非兩條：

一、為了保護(hù)宗族財(cái)產(chǎn)不流失。您知道，古代中國(guó)從來(lái)不存在明晰的完全屬于私人的物權(quán)，一切不動(dòng)產(chǎn)在法律和道德兩種層面都是既屬于個(gè)人又屬于族人的，尤其祖輩遺留的房屋，如果未經(jīng)叔伯兄弟的同意就拿來(lái)出售，極可能會(huì)引起持久的甚至大規(guī)模的同族爭(zhēng)斗，即使是出于維護(hù)基層穩(wěn)定的目的，地方政府也必須要求“求田問(wèn)舍，先問(wèn)親鄰”。

二、跟西漢時(shí)一樣，為了便于親鄰檢舉，進(jìn)而便于政府控制每一戶居民。簡(jiǎn)言之，政府人為設(shè)置親鄰障礙，必定減少住房交易，必定增加居民遷徙的難度，這樣把百姓都固定到土地上，統(tǒng)計(jì)人口也好，征收賦稅也好，勘破案件也好，都變得很容易。

元明清：官員買房限制多

從元朝開(kāi)始，還出現(xiàn)了一種有趣的購(gòu)房政策：不許當(dāng)官的買房。為什么作出這種規(guī)定呢？

嚴(yán)禁官員在任處買房

一、蒙古人滅了金國(guó)、西夏、大理和南宋，從前朝那里繼承了許多國(guó)有房產(chǎn)。在滅國(guó)的過(guò)程中，死在他們鐵蹄下的平民也不少，那些平民的房子也因?yàn)闊o(wú)人看管而收歸國(guó)有。這樣在元朝初年，政府手里就握有大量公房，可以隨心所欲地分給中央干部和地方干部，作為他們的辦公樓或者家屬院。換句話說(shuō)，大多數(shù)蒙古官員都能分到房子，沒(méi)必要再去購(gòu)買。

二、南宋剛剛滅亡那會(huì)兒，一批蒙古人跑到江南做了領(lǐng)導(dǎo)，這些領(lǐng)導(dǎo)嫌分到的公房太小，出去借住或購(gòu)買民房。借住民房的不僅強(qiáng)拿強(qiáng)要，而且強(qiáng)奸殺人；購(gòu)買民房的也很蠻橫，譬如一套房市價(jià)十萬(wàn)，他們只給五千，甚至一分錢不給，弄一張假合同，逼著原業(yè)主簽字畫押，那房子就成他的了（參見(jiàn)《至正直集》卷2《宋末豪民》）。他們這樣做，激起了極大民憤，各地義軍紛紛起兵抗元。為了撫慰江南、化解民怨，元世祖忽必烈頒布了禁止蒙古官員在江南購(gòu)置產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)令。

明朝的規(guī)定是這樣的：

“凡有司官吏，不得于見(jiàn)任處所置買田宅。違者笞五十，解任，田宅入官。”（《明代律例匯編·萬(wàn)歷問(wèn)刑條例·任所置買田宅》）敢在工作所在地買房，讓朝廷得知，扒光屁股打五十板，開(kāi)除公職，最后還要沒(méi)收你買的房子。

清朝的規(guī)定更厲害：

“凡有司官吏，不得于現(xiàn)任處所置買田宅，違者笞五十，解任，田宅入官?！保ā洞笄迓衫龝?huì)通新纂》卷8《戶律·田宅》）這一條是照搬明朝的法律。

“旗員歷任外省，有在任所置產(chǎn)者，勒限責(zé)令，變價(jià)回旗。如有隱匿不報(bào)，查出財(cái)產(chǎn)入官，地方官失察，照例議處?！保ā肚?shí)錄》卷8）不光限制官員購(gòu)房，還限制旗人購(gòu)房，凡旗人去外地工作，膽敢在工作所在地買房，其所買房產(chǎn)由朝廷強(qiáng)制拍賣，拍賣所得歸政府所有。如發(fā)現(xiàn)旗人在工作所在地買房，當(dāng)?shù)毓賳T也有責(zé)任向朝廷舉報(bào)，如不舉報(bào)，一旦查出，跟著買房的旗人一起受處分。

嚴(yán)禁子弟隨任

在乾隆時(shí)期，不光嚴(yán)禁旗人在工作所在地買房，還嚴(yán)禁旗人官員帶著年滿十八歲以上的兒子上任。乾隆七年，“定旗員子弟隨任之例”，“向來(lái)旗員子弟隨任在外，年至十八歲者，例應(yīng)來(lái)京。”“子弟在京長(zhǎng)養(yǎng)，年過(guò)十八歲以上者，非奉特旨，不得隨任?！保ā肚?shí)錄》卷158）旗人在外地做官，其兒子（也包括孫子、侄子和外甥）如果不到十八歲，可以跟著他在工作所在地居??；如果超過(guò)十八歲，必須送回北京。

為什么會(huì)有這樣的規(guī)定呢？跟當(dāng)時(shí)旗人子弟過(guò)于蠻橫有關(guān)。據(jù)《乾隆實(shí)錄》記載，旗人在外地做官，其子弟如果跟著上任，則狗仗人勢(shì)，禍害地方百姓。礙于旗人官員的面子，地方司法機(jī)關(guān)還很難懲罰他們。乾隆思來(lái)想去，干脆把這幫“衙內(nèi)”留在北京，強(qiáng)迫他們跟他們當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)的爹分開(kāi)。因?yàn)楸本┦翘熳幽_下，旗人子弟再橫，也不敢在皇帝跟前發(fā)威，這樣管束起來(lái)就容易多了。

為什么不讓官員買房

回過(guò)頭來(lái)說(shuō)說(shuō)明清兩代為何會(huì)禁止官員在工作所在地買房。

原因其實(shí)很簡(jiǎn)單：官員受賄的形式多種多樣，唯獨(dú)無(wú)償或者低價(jià)受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)難以查清，既然難查清，干脆就不讓他們?cè)诠ぷ魉诘負(fù)碛蟹慨a(chǎn)。